담보권이 사라진 뒤 시작된 부동산 경매는 무효로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 소멸된 담보권으로 받은 배당금은 집을 갖지 못하게 된 사람에게 줘야 한다고도 했다.

경매는 무효이지만 매수자의 부동산 취득에는 영향을 줄 수 없으므로, 돈을 내고 집을 갖지 못하게 된 사람이 배당금을 받아야 한다는 기존 판례는 유지됐다.

대법원 전원합의체는 25일 오후 A사가 B사를 상대로 낸 부당이득금 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

B사는 C씨에게 물품대금 등 받아야 할 빚이 있었다. C씨는 빚에 대한 담보로 자신이 소유하던 4곳의 땅에 대해 공동근저당권(하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 근저당권을 설정해주는 것)을 B사에 설정해주기로 했다.

이후 C씨는 숨졌고 B사는 돈을 돌려받지 못한다고 판단해 근저당권이 설정된 부동산들에 대해 경매를 신청하기로 했다.

당시 B사는 두 차례에 나눠 경매를 신청했다. 처음 경매가 이뤄진 땅 1곳이 매각돼 B사는 2억2000만여원의 배당금을 받았다. 나머지 3곳의 땅은 7년 뒤에 경매가 실시돼 B사는 2억6000만여원을 받게 됐다.

그런데 C씨에 대해 대출금 채권을 갖고 있던 A사가 문제를 제기했다.

처음 실시된 경매에서 B사는 청구한 금액을 모두 받았으므로 공동근저당권이 사라졌는데, 다시 경매를 해 돈을 받아선 안 된다는 것이었다. B사가 이미 소멸된 공동근저당권을 근거로 돈을 더 받았으므로 A사는 부당이득을 반환하라고 소송을 냈다.

1심은 "B사는 1차 경매에서 공동근저당권이 담보하는 피담보채권 전액을 배당받아 공동근저당권은 소멸했다"라며 "2차 경매에서 수령한 배당금은 무효인 근저당권에 기한 것이어서 반환할 의무가 있다"며 A사의 손을 들어줬다.

2심은 B사가 신청한 2차 경매는 무효라고 봤지만, 배당금을 A사에 줘선 안 된다고 했다.

경매가 무효로 되면 부동산 거래계약도 없었던 것이 되므로 배당금은 돈을 주고 땅을 샀던 매수인에게 지급돼야 한다는 이유였다.

전합도 경매 무효로 부동산을 갖지 못하게 된 매수인이 배당금을 받아야 한다고 판단했다.

민사집행법 267조는 담보권이 소멸되더라도 매수인의 부동산 취득에는 영향을 주지 못한다고 규정한다. 구체적으로 경매가 개시된 뒤 담보권이 소멸됐다면 매수인의 부동산 취득에 영향을 줄 수 없다는 게 기존 대법원의 판례였다.

전합은 기존 판례에 문제가 없는지, 담보권의 소멸 시점은 고려할 필요가 없는지 등을 심리한 끝에 판례를 바꾸지 않기로 결론을 내렸다.

경매가 개시되기 전 담보권이 사라졌다면 사실상 담보권이 없는 상태에서 경매가 이뤄진 것이므로 적법하지 못하다고 했다. 물론 담보권이 살아 있는 상태에서 경매가 진행되던 중 소멸된 것이라면 절차를 이어가야 한다고 했다.

만약 경매 시작 전에 담보권이 사라진 경우에도 경매가 유효한 것으로 본다면, 담보권 등기에 대한 공신력을 인정하는 결과를 낳는다고 했다. 이는 등기의 공신력을 인정하지 않는 우리 법체계와 맞지 않다는 게 전합 설명이다.

전합은 B사의 2차 경매도 사라진 근저당권에 의해 시작됐으므로 무효로 봤다.

다만 B사는 이미 배당금을 받은 뒤 2심부터 경매가 무효라고 주장했다. 전합은 B사가 배당받을 권리가 없는데도 배당금을 계속 보유하기 위해 이러한 주장을 펼치는 것으로 봤고, 신의성실 및 금반언(모순행위금지) 원칙에도 어긋난다고 보고 사건을 파기환송했다.

한편 김재형·안철상·김선수·이흥구·오경미 대법관은 "소멸한 담보권에 기초해 경매절차가 개시되고 부동산이 매각된 경우, 특별한 사정이 없는 한 경매는 유효하고 대금을 낸 매수인은 부동산 소유권을 적법하게 취득한다"며 별개 의견을 냈다.