경남 함안군 가야읍에 소재한 한 빌라 건물이 신탁 부동산으로 알려져 약 6억 5000만 원대 전세보증금 피해 사고가 우려되면서 경찰의 빠른 수사가 촉구되고 있다.

7일 해당 민원은 경남경찰청에 접수되어 조사 중인 것으로 알려졌다.

해당 부동산은 조만간 공매 절차에 들어갈 것으로 보이고 부산 출신 임대인은 연락두절 상태라 임차인들이 전전긍긍하고 있다.

피해 빌라 내 16가구가 해당되는 것으로 전해졌고 일부 임차인들은 임대인에게 보증금 반환을 몇 차례 요청했으나 임대인과 연락이 끊긴 상태다.

10층짜리 해당 빌라는 총 18가구가 거주하고 있고 건물 원소유자이자 임대인인 A씨는 2019년 9월 해당 빌라를 KB부동산신탁에 신탁하고서 수익권증서를 받았다.

A씨는 자신이 대표로 있는 회사를 채무자로 해서 이 증서를 담보로 제공하고 부산 소재 새마을금고 3곳(부산구덕·백양·남천동)에서 총 34억 6800만 원 규모 대출을 받았다.

통상 '부동산 담보신탁'이라고 해서 단순 근저당 설정보다 더 많은 돈을 빌릴 수 있다.

또 신탁물건은 경매보다 '공매'로 더 빨리 담보 처분이 가능해 임대인들이 선호하고 있다.

공매가 진행된다는 것은 채무자 A씨가 금융권에 낼 원금·이자가 체납되어 금융권인 우선수익권자(새마을금고 3곳)가 KB부동산신탁에 공매를 요청했다는 말이다.

가구별 보증금 액수는 보통 3000만 원~ 6000만 원까지로 서민들이 대부분이다.

공매가 진행되면 임차인 대부분은 전세보증금을 돌려받기가 불가능하다.

국세와 지방세가 얼마나 체납됐는지 모르지만 국세와 지방세, 우선수익권자의 근저당 설정금액이 임차인들의 전세보증금보다 우선이다.

결국 이러한 권리관계를 사전에 파악하지 못하고 계약을 체결한 임차인들이 대부분이어서 피해 규모는 늘어날 것으로 보인다.

아예 처음부터 임대인 A씨는 독자적으로 임대차계약을 맺을 권리가 없었다.

부동산 자체가 KB부동산신탁에 소유권이 있기에 신탁사의 서면 동의가 반드시 있어야 임대차계약 효력을 인정받을 수 있었다.

해당 물건을 소개한 공인중개사가 이를 책임지고 임차인들에게 알렸는지는 경찰 수사가 필요한 부분이다.

인근 부산광역시에서도 똑같은 사례가 경찰에 접수됐다.

지난 3일 부산 해운대경찰서는 사기와 공인중개사법 등 위반 혐의를 받는 '나홀로아파트' 건축주와 공인중개사 등 5명을 검찰에 기소 의견으로 송치했다. 건축주 1명은 구속, 나머지 4명은 불구속 송치했다.

이들은 지난 2022년 9월 해운대구 송정동 일대에서 20명의 임차인으로부터 9억원가량의 전·월세 보증금을 가로챈 혐의를 받고 있는데 피해자들 역시 신탁부동산 전세를 공인중개사 소개로 집주인(바지사장)과 계약한 경우가 대부분이다.

해당 아파트에 근저당 설정을 한 우선수익자 해운대신협은 실소유주인 신탁사의 동의를 얻지 못했다는 이유로 세입자들에게 집을 비워달라는 명도소송을 제기해 임차인들은 대부분 방을 빼줬다.

어쨌든 신탁사 서면 동의서를 받지 못한 함안군의 한 빌라 임차인들은 전입신고를 했어도 대항력을 가질 수 없고, 확정일자를 받아도 우선변제권을 요구할 수 없다. 해운대 송정의 '나홀로아파트'처럼 불법 점유자가 되어 보증금도 못 받고 쫓겨날 수 있다.

최근 경찰청은 기자 간담회에서 "단기간에 여러 채의 무자본 갭투자를 한 경우 사기의 고의가 있다고 본다"며 "최근 법원이 미필적 고의를 인정해 구속영장을 발부한 사례도 있다"고 설명했다.

그러면서 "전세사기범들은 집값이 떨어지고 세금이 오르는 것을 예상하지 못했다고 주장하는데 그런 경우도 충분히 사기의 고의가 있다고 판단한다"고 덧붙였다.

한편 경남경찰청은 지난해 7월부터 오는 7월까지 전세사기 특별 단속 기간으로 설정하고 수사를 벌인 결과 지난달 26일까지 경남에서만 전세사기 37건을 적발해 49명을 검거했다.

경찰은 임대인이 분양대행업체와 공인중개사와 공모해 벌이는 조직적인 전세사기에 대해서는 사기죄보다 처벌이 큰 범죄단체조직 혐의 적용을 검토할 방침이다.