금리 및 자잿값 인상, 시장 위축 등 악재가 맞물리면서 건설사들의 미분양 리스크가 점점 커지고 있다. 이에 건설사들은 분양 일정을 줄줄이 연기하며 눈치보기 장세에 들어갔다.

22일 유안타증권 최근 보고서에 따르면 올해 1월 말 기준 준공 전 미분양 단지들의 지역 평균 분양률은 전남·인천·세종을 제외한 전국 대부분 지역에서 70%에 못 미쳤다.

특히 울산·전북·충남·대구 등 지역은 평균 분양률이 50% 미만으로 가장 부담이 높은 지역으로 꼽혔고, 이 중에서도 울산은 남구와 울주군을 중심으로 평균 분양률이 20%에 불과했다.

일반적으로 건설사 입장에서는 분양률이 70% 이상이면 안정적인 사업진행이 가능하고, 50% 이상이면 일정 수준의 공사비 확보가 가능하지만, 최근 금리 및 공사비 상승, 입주율 저조 등 시장이 위축된 상황에서는 분양률이 50~70%에 달하는 구간도 건설사의 리스크가 올라갈 수 있다고 보고서는 분석했다.

김현수 유안타증권 연구원은 "공사비를 일부만 확보하고 진행하는 분양불 또는 하이브리드 사업의 경우 분양성과가 중요하다"며 "분양성과가 저조할수록 공사기간 전반에 걸쳐 자금투입이 필요한 반면, 준공시점이 가까울수록 대금회수에 대한 불확실성은 증대된다"고 설명했다.

특히 분양률이 50% 미만인 대구·충남·경북·울산·전북 5개 지역에서는 A급 건설사들의 미분양 비중이 37% 수준으로 가장 높고, AA급 건설사들까지 포함하면 전체의 절반가량을 차지하는 것으로 파악됐다. 이에 따라 분양경기 회복이 늦어질 경우 추후 A급 이상 건설사들의 자금투입부담이 높아질 것으로 예측됐다.

다만 현시점에서 '준공 후' 미분양이 건설사 크레딧에 미치는 영향은 제한적이라는 게 업계의 평가다. 보고서에 따르면 준공 후 미분양 단지의 평균 분양률은 대부분의 지역에서 70%를 상회했다. 전남·경북·서울·인천의 경우 일부 단지의 분양률이 50% 미만으로 나타났으나 악성 미분양이 아닌 후분양 단지가 일부 포함돼 있어 공사비 투입 등에 대한 부담은 높지 않은 것으로 나타났다.

한편 이처럼 분양률 저조로 공사비 확보 등에 대한 부담이 계속되자 대형건설사들은 시장 분위기를 살피며 분양 시기를 늦추고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 4월까지 시공 능력 평가 상위 10개 건설사의 분양 실적은 지난해 말 계획했던 5만4687가구 대비 71% 감소한 1만5949가구에 그쳤다. 계획했던 물량의 29%만 공급한 것이다.

특히 미분양 주택이 집중된 지방에서 실적 감소가 두드러졌다. 올해 1월부터 4월까지 10대 건설사의 민영아파트 분양실적을 권역별로 보면 수도권은 1만302가구, 지방이 5647가구로 조사됐다. 지난해 12월 조사한 계획물량에 비해 수도권은 61%, 지방은 80% 실적이 감소했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "미분양 리스크 확산으로 주택공급이 위축된 반면 부동산 규제완화 이후 주택 수요가 늘면서 3월 들어 전국 미분양 물량이 소폭 줄었다"면서도 "청약수요가 일부 유망 지역과 단지에만 쏠리는 양극화 현상이 심화하고 있어, 미분양 소진은 시간이 필요해 보인다"고 설명했다.

이어 "분양가는 물론, 브랜드와 규모 등을 고려한 선별 청약이 두드러지는 가운데 대형 건설사의 아파트 공급이 줄면서 청약에 적극 나서기보다 대기하려는 수요자가 늘어날 수 있다"며 "전반적인 청약시장 분위기 개선은 쉽지 않을 전망"이라고 밝혔다.