노후계획도시의 재건축 규제를 완화하는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)'이 통과돼 오는 4월 말부터 시행을 앞두고 있지만 중동 신도시 등 일부 1기 신도시에서는 오히려 아파트 가격이 하락세를 기록하고 있는 것으로 나타났다.

11일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 1993년에 준공돼 재건축 연한 준공 30년을 넘긴 부천 중동 미리내마을 은하수타운 전용 54㎡은 지난달 3억9000만원(15층)에 거래됐다. 이는 지난 2021년 11월 기록한 5억2700만원(8층)의 최고가 대비 1억3700만원(26%) 떨어진 가격이다.

또 같은 시기 준공된 은하마을 대우동부아파트 전용 134㎡ 역시 지난 1월 8억2800만원(9층)에 거래됐다. 지난 2022년 3월의 최고가(11억원)보다 2억7200만원(24.7%) 하락했다.

재건축 주민동의율이 80%를 넘어 중동 신도시 내에서 선도지구 지정이 가장 유력한 금강마을 전용 84㎡의 경우 지난해 11월 6억4800만원(7층)에 거래, 지난 2022년 11월 기록한 5억5000만원(13층)의 최저가보다는 약 1억원 가량 상승했다. 그러나 이 역시 2년 전인 2021년 11월 기록했던 7억2500만원(8층)의 최고 기록에 비하면 아직도 7700만원 낮은 가격인 것으로 나타났다.

중동 신도시는 경기도 부천시 원미구 중동과 상동 일대, 지하철 7호선 신중동역과 부천시청역 사이에 조성된 1기 신도시다. 정중앙에 위치한 부천시청을 중심으로 한라·설악·금강·은하·중흥·포도·미리내·무지개마을 등 18개 마을 총 49개 단지로 구성돼 있다.

그동안 업계에서는 다른 1기 신도시 중에서도 중동 신도시가 가장 용적률이 높고, 지구단위 계획으로 묶여 있어 분당, 일산 등 지역에 비해 상대적으로 재건축의 매력도가 높지 않은 지역으로 평가받아 왔다.

실제 1기 신도시 용적률을 보면 ▲일산 169% ▲분당 184% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226% 수준으로 중동 신도시가 5개 신도시 중 가장 높은 상황이다. 용적률은 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율로, 업계에서는 기존 용적률 수치가 높을수록 재건축에 따른 사업성은 떨어진다고 본다. 일반분양 가구를 확보하기 어려워 공사비를 조합원 분담금으로 충당해야 하기 때문이다.

그러나 정부가 1기 신도시 특별법을 통해 현재 200% 안팎인 노후 단지의 용적률을 최대 500%까지 높이는 인센티브를 제공하겠다고 밝히자 중동 신도시를 비롯해 평균 용적률이 높은 노후 단지들에서는 특별법을 이용하지 않고는 재건축이 불가능하다고 판단, 통합재건축과 선도지구 지정을 위해 부지런히 동의서를 걷고 있다.

그러나 일각에서는 이미 용적률이 높은 지역들에 대해 무턱대고 용적률을 500%로 상향할 경우 또 다른 문제가 발생할 수 있다며 우려의 목소리도 보내고 있다.

변서경 주택산업연구원 부연구위원은 "위치, 주변 환경과 관계없이 신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다"며 "기본 일괄 상향 용적률(50~100%포인트)을 부여하고 여기에 추가로 지역 특성별 차등 상향 용적률(50~100%포인트)을 주는 방안 등을 심층적으로 검토해야 한다"고 했다.

한편 국토부는 최근 이러한 1기 신도시 특별법의 대상 지역을 기존 51개에서 약 110곳으로 더 확대했다. 5개 1기 신도시를 제외한 다른 노후단지들도 해당 특별법의 수혜를 받도록 지원한다는 차원이다.

정부는 당초 법률에서 노후계획도시를 택지조성사업이 완료된 후 20년 이상 경과한 단일택지 100만㎡ 이상인 경우만 적용대상으로 정의했지만, 시행령안은 단일택지 80만㎡ 이상으로 구도심·유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상인 지역, 연접한 행정동 내에 위치한 다수 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상인 지역 등도 대상지역으로 포함시켰다.

이상주 국토교통부 국토도시실장은 "5개 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 외에도 다수의 지자체가 올해 또는 내년 중 노후계획도시 정비 기본계획 수립에 착수하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알고 있다"며 "향후 기본계획을 수립하는 지자체와는 상설 협의체를 구성하고, 총괄기획가 지정, 기본계획 수립 지원, 미래도시 지원센터 설치 등을 지원해 전국의 노후계획도시가 주민의 뜻에 따라 신속하게 정비될 수 있도록 지자체와 협력해 나가겠다"고 말했다.