서울주택도시공사(SH공사)가 공공분양한 주택단지의 분양가가 건설원가보다 빠르게 뛴 것으로 나타났다. 택지비가 부풀려지면서 분양가가 과도하게 책정됐기 때문이라는 분석이다.

SH공사가 17일 발표한 '2005년 이후 분양단지 원가 분석 결과'에 따르면 2005년부터 2021년까지 분양한 142개 단지의 평균 분양가는 ㎡당 360만원, 건설원가는 310만원으로 분양가와 건설원가 간 약 50만원의 차이가 발생했다.

평균 분양이익은 13.8%로 분양이익 중 택지비가 110%, 건축비가 -10%를 기여한 것으로 분석됐다. 평균 분양이익 50만원(㎡당) 중에서 택지비는 55만원의 이익을 발생시켰고, 건축비는 5만원의 손실을 냈다는 의미다.

현행 주택법에 따르면 공공주택 등 '분양가 상한제'가 적용되는 주택의 분양가격은 '기본형 건축비'에 가산비와 택지비를 더해 산정하고 있다. 분양가 상한제는 선분양제 하에서 분양가를 일정 수준 이하로 규제하는 제도로, 참여정부 시절인 2005년 부활해 2007년부터 민간 아파트까지 적용범위가 확대됐다.

기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비가 더해지는 구조다보니 실제 투입된 건설원가와 분양가격 간 괴리를 발생시킨다는 지적이다.

SH공사 분양주택의 분양가격은 2005년 ㎡당 222만원에서 2021년 600만원으로 2.7배 뛰었다. 같은 기간 건설원가는 200만원에서 394만원으로 2배 상승에 그쳤다.

분양가가 더 큰 폭 오른 것은 분양가 중 택지비가 3.85배 상승했기 때문이다. 실제 건설원가의 택지비는 같은 기간 1.83배 올랐다. 택지비 원가 상승분보다 분양가에 택지비를 더 많이 포함하면서 분양이익이 커진 것이다.

공사 측은 "기본형 건축비는 근거가 미흡한 상황에서 책정하기 때문에 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 만드는 부작용의 원인이 되고 있다"며 "기본형 건축비가 실제 건축비용에서 차지하는 비율은 40~55% 수준에 불과해 분양가격 산정기준의 역할을 상실하고 있다"고 말했다.

공사 측은 이러한 부작용을 방지하기 위해 기본형 건축비가 아닌 실제 건설원가에 기반해 분양가를 책정할 수 있도록 '후분양 제도'를 도입해야 한다고 촉구했다.

후분양제를 도입하면 실제 투입되는 건설원가를 알 수 있어 원가에 기반해 분양가를 책정할 수 있다. 공사 부실, 지연 상황 등이 발생하더라도 사업자가 떠안게 돼 시민에게 돌아가는 피해도 적게 된다. SH공사는 지난 2006년부터 후분양제(건축공정 80% 이후 시점)를 도입해 왔다.

김헌동 SH공사 사장은 "부실시공으로 인한 시민 피해 예방과 분양시장 투명성 확보를 위해 실제 원가 파악이 가능한 후분양제 도입과 원가 공개가 필요하다"며 "후분양제 도입 사업장에 대해 실제 건축비에 기반할 수 있도록 기본형 건축비를 개선해야 한다"고 말했다.