가산금리를 높이고, 대출한도를 줄이는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 본격 시행되면서 치솟는 서울 아파트값을 잡을 수 있을지 주목된다.

스트레스 DSR 2단계는 늘어나는 가계부채를 관리하기 위해 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출 금리에 각각 가산금리 0.75%p(포인트)를 적용하는 규제다. 2단계 규제에서는 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해 가산금리 1.2%p(포인트)를 적용한다.

스트레스 금리가 가산되면 연간 이자 비용이 늘어나 DSR 비율이 오르며 대출 한도가 낮아진다. 서울을 중심으로 수도권 집값이 급등하자, 정부가 내놓은 ‘핀셋 규제’다.

이에 따라 규제 시행 전 은행권에 이른바 ‘막차 대출 수요’가 몰리면서 지난달 시중 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 잔액은 급증했다. 은행권에 따르면 지난달 29일 기준 주택담보대출(전세자금대출 포함) 잔액은 567조735억원으로, 7월 말(559조7501억원)보다 7조3234억원 증가했다.

스트레스 DSR 2단계 시행으로 소득 5000만원 차주가 변동금리로 받을 수 있는 대출 한도가 3억1500만원에서 2억8700만원으로 2800만원가량 줄어든다. 소득 1억원 차주는 대출 한도가 6억3000만원에서 5억7400만원으로 감소한다.

정부가 대출 규제를 강화한 것은 서울 아파트값 상승세가 심상치 않기 때문이다. 서울 아파트값은 23주 연속 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원이 지난달 29일 발표한 8월 넷째 주(26일 기준) 아파트 매매가격 동향에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.26% 올라 23주 연속 상승세를 기록했다. 다만 상승 폭은 지난주(0.28%)에 이어 또 줄었다. 3월 넷째 주(0.01%) 상승세로 돌아섰던 서울 아파트 가격은 점차 오름폭을 키워 8월 둘째 주(0.32%)에는 5년 11개월 만에 최고 상승률을 기록하기도 했다.

지역별로 금호·행당동 선호단지 위주로 오른 성동구(0.55%)가 가장 높은 상승률을 기록했고, 서초구(0.50%), 송파구(0.44%), 광진구(0.33%), 용산구(0.32%), 강남구(0.33%), 마포구(0.31%) 등이 뒤를 이었다. 또 도봉구(0.10%→0.13%)와 노원구(0.12%→0.17%) 등 일부 지역은 상승폭을 키웠다.

한국부동산원 관계자는 “마포·용산구 일대 선호단지에서 신고가 경신 사례가 포착되는 등 상승세는 지속되고 있다”며 “하지만 가파른 가격 상승에 대한 피로감으로 전반적인 매수세와 거래량이 다소 주춤하며 상승폭은 축소됐다”고 전했다.

일부 단지에서는 신고가도 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 5월 서울 강남구 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크(전용면적 132㎡)'는 지난 22일 51억5000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 또 대치동 '래미안대치팰리스(전용면적 84㎡)'도 34억3500만원에 종전 신고가를 넘어섰고, 지난달 서초구 반포동 '래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)'는 40억원에 거래돼 신고가를 갈아치웠다. 지난 2월 34억원에 거래된 것과 비교하면 약 4개월 만에 6억원이 올랐다.

부동산 시장에선 금융당국이 스트레스 DSR 통해 대출 규제를 강화되더라도, 실제 집값 안정까지 이어지긴 어려울 것이란 게 중론이다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하가 사실상 확정되고, 이에 따라 외화 유출을 막기 위해서 한국은행 역시 기준금리를 낮출 수밖에 없기 때문이다.

일각에선 정부의 스트레스 DSR 강화를 집값 상승 신호로 인식해 패닉바잉을 부추길 수 있다는 우려가 제기된다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "서울과 수도권을 중심으로 집값이 꾸준히 상승하면서 '더 오르기 전에 사야 한다'는 패닉바잉 심리 현상이 나타나고 있다"며 "주택공급 부족 우려와 금리 인하 기대감이 커지면서 아파트를 향한 주택 수요가 몰리고 있다"고 진단했다.

권 교수는 "패닉바잉 등 과열된 시장을 경험한 젊음 세대들이 사이에서 집값이 앞으로 더 오를 것이라는 불안이 커지고 있다"며 "스트레스 DSR이 시행되더라도 부동산 안정 효과가 제한적일 수밖에 없다"고 덧붙였다.