국토교통부가 결국 기존 생활형숙박시설에 대해 숙박업 신고와 주거용 용도변경을 모두 허용하기로 했다. 다만 앞으로 신규 분양하는 생숙의 경우 숙박업으로만 분양하겠다는 기조를 분명히 했다.

국토부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 이같은 내용의 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표했다.

당초 생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 거쳐 취사가능한 숙박시설로 도입됐으나, 오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준이 적용돼, 2017년부터 본격화된 집값상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았다.

이에 정부는 지난 2021년, '생숙 불법전용 방지대책'을 발표했으나 숙박업 미신고 물량 5만2000여실, 공사 중 물량 6만실 등은 여전히 주거전용 가능성이 있는 만큼, 생숙 소유자, 사업자단체 등 그간의 의견 수렴 결과를 토대로 애로요인별 맞춤형 지원방안을 마련했다고 밝혔다.

◇신규 생숙, 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양…불법 주거전용 원천 차단

먼저, 신규 생숙은 앞으로 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준(30실 이상 또는 건축물 1/3 이상 또는 독립된 층) 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다. 당초 개별실 단위로 분양이 허용됨에 따라 불법 주거전용 문제가 발생했던 점을 감안한 것이다.

이러한 개정 사항은 생숙 건설 사업자의 예측 가능성 제고를 위해 '건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분'부터 적용될 예정이다.

◇기존 생숙, 복도폭·주차장·지구단위계획 등 기준 변경으로 용도변경 허용

다만 기존 생숙의 경우 혼란을 줄이기 위해 주거용으로 활용할 수 있도록 용도변경을 허용한다.

우선 개별실 소유자들의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 이번주 중 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포해, 시·도 조례개정을 독려할 예정이다. 아울러, 11월부터 생숙 소유자 대상 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문 발송, 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회 개최를 통해 합법 사용을 촉진해 나갈 예정이다.

또 그간 획일적 규제로 사실상 용도변경이 불가능하게 만들었던 ▲복도폭 ▲주차장 등 건축기준도 변경한다.

먼저 복도폭은 이날 지원방안 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설의 경우 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정 받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용된다. 국토부 관계자는 "현재 생숙은 복도폭을 1.5m, 오피스텔은 1.8m 이상 확보하도록 한 것은 화재발생시 충분한 대피시간을 확보하라는 취지인데 이는 스프링클러나 배연설비 추가설치 등 설비보강으로도 가능하다"며 "안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않으면서도 보다 현실적이고 유연한 규제 방식을 도입한 것"이라고 설명했다.

또 주차장은 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 각 여건에 따라 ▲인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치 ▲자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부 ▲지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제공된다.

아울러 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다. 실제로 지난 8월 서울시 마곡 르웨스트는 200억원 규모의 기부채납(소유자 분담)을 병행하며 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획을 변경한 바 있다고 국토부는 밝혔다.

덧붙여 이날 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고 전용면적 산정 시 안목치수(벽 안쪽을 기준으로 계산하는 방식)를 적용하지 않되, 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 '오피스텔 건축기준'을 개정한다.

국토부 관계자는 "전용출입구의 경우 소유자가 전용출입구 미설치를 자발적으로 선택한 경우이므로 허용하기로 했다"며 "안목치수 방식 역시 기존 생숙에 적용된 중심선 치수방식(벽체 중심선 기준)과 단순 면적산정 방식말고는 전용면적 변동이 없는 점을 감안해 적용에서 제외하도록 했다"고 말했다.

다만 각 지자체는 용도변경 과정에서 이미 용도변경을 진행한 생숙 소유자들 및 준법 소유자들과 형평성 논란이 불거지지 않도록, 지구단위계획 변경(기부채납) 또는 복도폭(안전성능보강), 주차장 기준(주차장 확보 또는 비용부담) 충족 과정에서 용도변경 신청자들이 적정 비용을 부담하도록 유도해 나갈 계획이라고 밝혔다.

◇내년 9월까지 숙박업 신고·용도변경 예비신청시 2027년 말까지 이행강제금 유예

한편 각 지자체는 11월 말까지 지자체별로 미신고 생숙 물량 규모에 따라, 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다. 생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다.

아울러, 관계법령·조례 개정에 소요되는 시간 등을 고려해 내년 9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예할 예정이다.

국토부 관계자는 "그동안의 이행강제금 면제는 당초 일률적으로 적용됐으나 지금은 합법사용 의지가 있고, 신청 행위로 이어지는 경우에 한해서만 한시적으로 유예할 예정"이라며 "기존 숙박업신고를 마친 경우에도 용도변경을 다시 신청하는 경우 막지 않을 것"이라고 덧붙였다.

장우철 국토부 건축정책관은 "이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도입됨에 따라, 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다"며 "아직까지 숙박업 신고를 하지 않은 생숙 소유자께서는 이행강제금 부과 유예가 종료되기 전에 관할 지자체의 생숙 지원센터를 찾아 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경을 신청하는 등 지자체와 적극 협의해 주시기를 바란다"고 밝혔다.

이어 "지자체는 배포된 생숙 가이드라인에 따라 입지(주거·상업·관광), 지역별 수급(숙박시설, 오피스텔 등), 교통 및 주차(역세권·교외) 여건, 도시발전방향 및 지구단위계획 특성(관광리조트지구 등), 개별 생숙별 숙박업 신고 및 용도변경 요건 충족 정도 등을 감안한 장애요인별 맞춤형 지원방안을 신속히 마련해 안내해 달라"고 당부했다.