증여재산을 '임대료 환산가액'으로 평가할 때 임대료에 임차인에게서 받은 관리비를 포함해선 안 된다는 법원 판결이 나왔다.

2일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정4부(부장판사 김정중)는 지난 4월12일 A씨가 용산세무서장을 상대로 제기한 양도소득세 부과처분 취소소송에서 원고 패소 판결했다.

A씨는 2012년 11월 서울 서초동의 지상 건물을 118억8900여만원에 취득한 뒤 2018년 1월 자녀 두 명에게 지분을 절반씩 증여했다.

또 2015년 6월 서초동의 토지를 취득해 2018년 1월 두 자녀에게 절반씩 증여했다.

증여로 인해 두 자녀는 건물에 대한 대출금 40억원과 임대차보증금 6억8000만원과 토지에 대한 임대차보증금 3000만원에 관한 채무도 승계받았다.

두 자녀는 건물 증여 신고를 하면서 상속세 및 증여세법(상증세법)상 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액인 임대료 환산가액 62억5191만원을 기준으로 증여재산 가액으로 신고했다.

A씨는 2018년 4월 소득세법에 따라 건물과 토지 증여에 관한 양도차손(양도가액에서 취득가액 및 기타 필요경비를 차감한 결과 마이너스가 되는 경우) 41억2346만원을 1차로 양도신고했다.

이후 A씨는 2018년 5월 서초구 반포동 소재 토지와 건물을 매도했는데, 이에 대한 2차 양도신고를 하면서 1차 양도신고 시 발생한 양도차손을 반영해 양도소득세 8억1100만원을 신고·납부했다.

세무당국은 2020년 6월 이 사건 건물의 증여재산 가액을 임대료 환산가액으로 평가할 때, A씨가 임차인으로부터 받은 관리비는 임대료에 포함하지 않는 것이 타당하다고 판단했다.

관리비를 제외하면 기준시가가 더 크므로 이를 기준으로 계산해야 한다고 봤다.

당국 판단에 따라 용산세무서는 A씨에게 두 자녀에게 증여한 건물·토지의 양도소득세 4억1181만원, 반포동 토지·건물의 양도소득세 23억9223만원을 각 부과했다.

재판 과정에서 쟁점은 건물을 증여할 때의 환산 기준인 임대료 환산가액에 임차인에게 받은 관리비가 포함되는지 여부였다.

A씨 측은 임차인에게 월 임대료뿐만 아니라 정액으로 책정된 관리비 명목의 금액을 받았고, 이는 차임(임차물 사용수익의 대가) 성격을 가지므로 임대료에 해당한다고 주장했다.

1심은 A씨의 주장을 받아들이지 않았다.

재판부는 대법원 판례를 제시하면서 "증여가 이뤄질 당시 건물 임차인들로부터 받은 금액(관리비)은 임차인이 임대건물을 사용·수익하면서 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것으로 봐야 한다"며 "임대료로 볼 것은 아니다"라고 판단했다.

앞서 대법원은 "전기 및 기관설비 유지비, 시설 유지를 위해 근무하는 직원 인건비 등을 관리비에 포함시켜 받아왔다고 하더라도 이는 임차인이 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것일 뿐 임대료로 볼 수 없다"고 판시한 바 있다.

재판부는 "증여 건물 임대차계약을 보면 월 임대료와 구분해 이 사건 금액을 '관리비'로 규정하고 있다"며 "정액으로 월 단위 징수하기는 하나 통상 당사자 사이 임대료와는 별개 성격을 가진 것으로 이해된다"고 강조했다.

이어 "상증세법은 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산 가액을 산정하고자 하는 것"이라며 "객관적 교환가치 범위 내에 포함된다고 볼 수 없는 명목의 금원은 임대료에 포함된다고 볼 수 없다"고 덧붙였다.