최근 급격한 공사비 상승으로 수도권 공공택지 내 주택건설사업이 잇달아 취소되고 있는 가운데, 정부에서 분양가상한제 제도 개선 움직임이 나오자 건설업계에서 기본형건축비 현실화 등에 대한 기대감이 흘러나오고 있다.

17일 국토교통부에 따르면 국토부는 '분양가상한제 관리체계 개선 연구용역' 발주를 앞두고 지난 12일 사전규격공고를 올렸다.

제안요청서에 따르면 국토부는 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형건축비가 주택 건설 관련 기준 등을 현실성 있게 반영할 수 있도록 제도 전반의 개선방안을 마련하는 것을 목표로 하고 있다.

국토부는 "최근 변화된 주택공급 여건 등을 고려한 제도 운영과 함께, 분양가 데이터베이스(DB) 등에 대한 관리체계 강화가 필요한 상황"이라며 "그동안의 분양가상한제 실적 및 영향을 분석하고, 제도기반 강화 등 관리체계 개선을 위한 연구용역 추진이 필요하다"고 용역 발주 배경을 설명했다.

특히 현재 분양가상한제 적용 여부에 따른 분양가를 비교하고, 분양가상한제를 적용받는 지역 내 아파트 분양가의 구성 항목별(기본형건축비+택지비+건축·택지 가산비) 적정성을 검토·분석한다는 내용이 주목을 받고 있다.

◆업계, 공공택지 기본형건축비 현실화 등 기대감도

이에 건설업계에서는 조심스럽게 공공택지 공동주택 사업에 대한 기본형 건축비 현실화에 대한 기대감이 흘러나오고 있다.

'분양가 상한제'는 아파트 분양가를 일정 가격 이하로만 정할 수 있도록 제한하는 제도로 공공택지와 규제지역 내 민간택지에서 지어지는 공동주택에 적용되며, 정부가 매년 3월과 9월 발표하는 '기본형 건축비(16∼25층 이하, 전용면적 60∼85㎡ 지상층 기준)'를 공사비 기준으로 삼는다.

그러나 정부가 기본형 건축비를 지난 2020년 3월 ㎡당 164만2000원에서 지난 3월 203만8000원으로 4년간 24.11% 올리는 동안 건설공사비지수는 30.06%(118.47→154.09) 상승하는 등 기본형 건축비 조정 속도를 추월하면서 업계에서는 기준 현실화를 요구하는 목소리가 나오고 있다.

실제 올 들어 경기·인천 등 수도권 일부 공공택지에서는 사전청약까지 진행된 사업이 취소된 사례가 벌써 수차례 나왔다.

경기 파주운정 3·4블록(950가구)은 지난 2022년 사전청약까지 마쳤지만, 시행사인 DS네트웍스는 "급등한 공사비에 시공사를 구하지 못했다"며 지난달 사업을 포기했다. 이외에도 ▲인천 가정2지구 B2블록(우미건설) ▲화성 동탄2 주상복합용지 C-28블록(리젠시빌주택) 등 5개 사업장이 사업 중단을 알렸다.

또 건설사나 시행사가 공공택지 아파트 용지를 매입했다가 해지하는 사례도 속출하고 있다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면, 올 상반기 공급 계약이 해지된 공동주택 용지는 총 13개 필지(9522억원 규모)로, 지난해 상반기(1필지, 222억원)의 약 43배에 달한다.

◆국토부 "용역 목적 달라…공사비 올릴 생각 추호도 없어"

다만 국토부는 이번 연구 용역은 기본형 건축비 현실화와는 관계가 없다는 입장이다.

국토부 관계자는 "분상제 적용 지역 관련 자체 데이터가 전혀 없어 DB를 구축하려는 차원으로 진행한 것"이라며 "내부 보고 절차를 거치는 과정에서 공교롭게 (최근 민간사전청약 취소 이슈와) 시기가 겹쳤다"고 설명했다.

이어 "국토부에서는 이미 매년 3월과 9월 공사비 지수나 물가 상승률 등을 감안해 기본형건축비를 올리고 있다"며 "이러한 산식을 인위적으로 바꿔 공사비를 올려줄 생각은 추호도 없다"고 강조했다.

현재 서울 민간 아파트 평균 분양가가 평당 4000만원대까지 치솟은 상황에서 분양가상한제 아파트 가격마저 인위적으로 올리면 청약 수요자들의 반발이 커질 수 있다는 것이 국토부의 입장이다.

또 현재 강남3구 및 용산구 등 4곳에만 걸려 있는 규제지역을 마저 풀어 민간택지 분양가상한제를 완전히 없애는 것 아니냐는 일각의 의견에 대해서는 "현재 강남3구에서 평당 7000만원 이하로 분양 공고가 나오고 있는데, 분상제를 풀 경우 평당 1억원이 넘는 단지가 속출할 것"이라며 "규제지역 내 청약 과열로 인한 로또 분양이 문제가 되고는 있지만, 이를 목적으로 시작한 용역이 아니기 때문에 (규제완화) 가능성은 적어보인다"고 답했다.

◆전문가 "3기 신도시 등 공급 위해선 공사비 현실화 필요"

한편 전문가들은 3기 신도시 등 공공택지 내 주택 공급을 통한 집값 안정화를 위해선 공사비 현실화가 불가피하다는 분석이다.

윤지해 부동산R114 리서치 팀장은 "결국 주택공급을 하려면 시공사가 사업을 수주해야 하는데, 현재의 기본형 건축비 조정 수준은 시장에서 받아들이지 못하고 있다"며 "추후 3기 신도시 등 대규모 공공택지 개발을 위해선 기본형 건축비를 올려서 (사업성을) 맞춰줄 수밖에 없다"고 설명했다.

또 강남3구 및 용산구에 대한 규제지역 해제는 현재는 어렵다면서도 민간택지에 대한 규제가 근본적인 해결책은 아니라는 입장이다.

윤 팀장은 "사실 분양가상한제는 공공택지에서는 합리적이지만 민간택지에는 비합리적인 규제다. 그로 인해 주택들이 수요에 비해 저급화되고 조합원들의 사업 동력이 떨어질 수 있다"며 "토지거래허가구역은 유지하되 분양가상한제는 완화해 실거주자만 살 수 있도록 하면 고급화 주택 수요와 공급이 맞아 떨어질 수 있다"고 덧붙였다.